Kinnisvarasse investeerimisel on üks esimesi küsimusi, kas osta korter, maja või äripind eraisiku või osaühingu nimele. Mõlemal lahendusel on eelised, kuid pikaajalise investeerimisstrateegia puhul võib ettevõtte kaudu tegutsemine pakkuda märkimisväärset paindlikkust maksude osas.

Kui eesmärk on tegeleda kinnisvarasse investeerimisega aastaid ning kasvatada järk-järgult üürikorterite portfelli, soovitan kaaluda investeerimist OÜ kaudu.

Millised on kinnisvarasse investeerimise eelised OÜ kaudu?

1. Kasumi reinvesteerimine ilma kohese tulumaksuta

Eesti äriühingu üks suurimaid eeliseid on võimalus teenitud kasum uuesti investeerida ilma sellelt kohe ettevõtte tulumaksu tasumata.

Kui OÜ teenib korterite üürimisest või kinnisvara müügist kasumit, saab seda kasutada järgmiste objektide soetamiseks, renoveerimiseks või laenude teenindamiseks.

Tulumaksukohustus tekib üldjuhul kasumi jaotamisel. 2026. aastal on äriühingu jaotatud kasumi tulumaksumäär 22/78 netoväljamakselt.

See võimaldab ettevõttel kasvatada investeerimisportfelli maksustamise edasilükkamise abil.

2. Kinnisvaraga seotud kulude arvestamine

Ettevõtte kaudu investeerides saab kinnisvara majandamisega seotud põhjendatud kulud kajastada raamatupidamises.

Sellisteks kuludeks võivad olla näiteks:

·        Korterite hooldus- ja remondikulud.

·        Kindlustus ja haldusteenused.

·        Laenude intressikulud.

·        Maakleri- ja hindamisteenused.

·        Raamatupidamis- ja õigusabikulud.

Oluline on arvestada, et kõiki kulutusi ei pea kohe kasumiaruande kuluna kajastada. Näiteks kinnisvara ostuhind ja suuremad parendused võivad kuuluda vara soetusmaksumusse.

Samuti ei tähenda kulu kajastamine automaatselt käibemaksu mahaarvamise õigust.

3. Võimalus kasutada laenuraha ja kasvatada portfelli

Kinnisvarasse investeerimisel mängib olulist rolli finantsvõimendus ehk võõrkapitali kasutamine.

OÜ kaudu tegutsedes on võimalik kujundada ettevõttepõhine finantseerimisstruktuur, kaasata investoreid või pangalaenu ja kasutada teenitud üüritulu järgmiste kinnisvaraobjektide finantseerimiseks.

See võib aidata kiiremini kasvatada hallatavate korterite arvu.

Samas tuleb arvestada, et ettevõttele antava laenu tingimused, omafinantseering ja tagatisnõuded sõltuvad finantseerijast. Ettevõttelaen ei ole automaatselt soodsam kui eraisiku laen.

4. Paindlikum kinnisvaraportfelli haldamine

Ettevõtte kaudu on võimalik kinnisvaraobjekte osta, müüa ja vahetada ühe investeerimisstruktuuri sees.

Lisaks saab vajadusel kaasata osanikke või investoreid ning korraldada omandisuhteid ettevõtte kaudu.

Kuidas maksustatakse eraisiku üüritulu?

Eraisikuna kinnisvara välja üürides tuleb saadud üüritulu üldjuhul igal aastal deklareerida ja tasuda tulumaksu.

1.        aastal on füüsilise isiku tulumaksumäär 22%.

Eluruumi üürilepingu alusel saadud tulust saab maksuarvestuses automaatselt maha arvata 20%, mistõttu maksustatakse üldjuhul 80% üüritulust.

Näiteks 10 000 euro suuruse aastase eluruumi üüritulu korral on maksustatav summa 8000 eurot ning tulumaks 1760 eurot, eeldusel et muid maksuarvestust mõjutavaid asjaolusid ei ole.

See soodustus ei laiene automaatselt näiteks lühiajalisele majutusteenusele.

Millised on OÜ kaudu investeerimise puudused?

Ettevõtte kaudu investeerimisega kaasnevad raamatupidamis- ja aruandluskohustused ning võimalikud täiendavad halduskulud.

Samuti kuulub kinnisvara juriidiliselt ettevõttele, mitte selle osanikule isiklikult.

Kui ettevõtja soovib kasumit isiklikuks tarbimiseks välja võtta, tuleb arvestada kasumi jaotamise maksustamisega.

Kokkuvõte: millal eelistada OÜ-d?

Kui eesmärk on omada ühte üürikorterit ja kasutada üüritulu igapäevasteks kulutusteks, võib eraisikuna investeerimine olla lihtsam.

Kui aga plaanid kinnisvarasse investeerida pikaajaliselt, kasutada laenuraha ja kasvatada mitmest objektist koosnevat portfelli, tasub kaaluda OÜ kaudu tegutsemist.

Soovid alustada kinnisvarasse investeerimist ettevõtte kaudu?

Finantsguru aitab kinnisvarainvesteeringute raamatupidamise ja maksuarvestuse korraldamisel. Võta meiega ühendust ning leiame sinu investeerimisstrateegiale sobiva lahenduse.